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作者：萨曼莎·德洛娅
位于华盛顿的联邦国民抵押贷款协会（简称房利美）总部
美国总统唐纳德·特朗普在其第一任期内曾试图结束政府对抵押贷款巨头房利美和房地美的控制，但未能成功。如今，他将负责此事的官员比尔·普尔特同时任命为代理国家情报总监（一个不相关的职位），这一决定让外界对本次拆分努力能否成功产生了新的疑虑。
普尔特的祖父创办了美国最大的住宅建筑商之一。他将在担任联邦住房金融局（负责监管房利美和房地美）局长的同时，兼任国家情报总监，掌管中情局和国安局等情报机构。
尽管特朗普上个月还在透露有意让房利美和房地美进行IPO，但普尔特职责范围的扩大可能表明，政府并不急于采取行动。本周CNN向白宫、联邦住房金融局、房利美和房地美询问最新时间表时，均未得到回复。
宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产与金融学教授苏珊·瓦赫特在普尔特新职务宣布后对CNN表示：“我此前确实看到拆分房利美和房地美的步骤在推进，但在我看来，这些努力现在已经停滞。”
专家警告，如果处理不当，结束托管状态可能会扰乱支撑美国住房金融体系的抵押贷款支持证券（MBS）市场，从而进一步推高购房者的借贷成本——尤其是在当前房价接近历史高点、伊朗战争引发的通胀担忧导致抵押贷款利率居高不下的背景下。
比尔·普尔特，联邦住房金融局局长，2026年1月12日在白宫外接受彭博社采访。他近日被任命为代理国家情报总监，预计将进一步推迟房利美和房地美的拆分进程。
瓦赫特补充道：“我认为这需要全天候运作才能实现私有化。”
不止瓦赫特一人认为普尔特的新职责可能使拆分努力被搁置。
TD Cowen金融服务与住房政策分析师贾雷特·赛伯格在普尔特新职务宣布后给客户的报告中写道：“结束托管状态本来就操作和政治上都很困难。如果FHFA局长把大部分时间花在国家安全事务上，我们看不出如何能克服这些障碍。”
周四，特朗普表示普尔特“在房利美和房地美的工作非常出色”，并称他在国家情报总监的职位“不是永久性的”。
我们是如何走到这一步的？
将房利美和房地美从政府托管中解脱出来并非易事。
这两家机构并不直接向购房者发放贷款，而是从银行手中购买抵押贷款，再打包出售给投资者。这为抵押贷款机构提供了稳定的资金来源，从而能够向潜在购房者提供更可负担的贷款利率。
在2008年房地产危机期间，房利美和房地美被纳入政府控制，以防止对住房市场造成进一步损害——但这一安排原本是暂时的。
瓦赫特说：“我非常怀疑当时有谁预料到18年后它们仍处于托管状态。”
支持结束托管状态的人（包括特朗普的许多共和党盟友）认为，这两家公司完全有能力独立运作，而IPO有助于为债台高筑的政府筹集数十亿美元资金。
2026年4月，加利福尼亚州圣克拉丽塔的住宅。美国房价接近历史高点，抵押贷款利率仍居高不下。
去年8月，CNN报道称特朗普会见了多家华尔街大型银行的首席执行官，包括摩根大通的杰米·戴蒙、高盛的戴维·所罗门和美国银行的布莱恩·莫伊尼汉，讨论这两家抵押贷款巨头进行IPO的可能性。
但瓦赫特和其他许多专家警告，如果未来危机中没有明确的政府救助担保，MBS投资者将要求更高的回报以补偿增加的风险，而这些更高的成本很可能会以更高抵押贷款利率的形式转嫁给借款人。
瓦赫特警告称，政策制定者可以通过向房利美和房地美收取担保费来保留政府支持，但这一成本最终也可能传导给消费者，给抵押贷款利率带来上行压力。
希望破灭
房利美和房地美长期以来一直吸引着押注私有化将释放巨大收益的投资者。其中许多人将特朗普重返白宫视为取得突破的契机。
很少有投资者比潘兴广场的对冲基金巨头、亿万富翁比尔·阿克曼更为乐观。去年12月，阿克曼在X平台上发文称，在场外市场（而非纽交所等正式交易所）交易的房利美和房地美普通股“仍然是我们在2026年的最佳投资标的”。
阿克曼拒绝就普尔特的新角色是否改变了他对房利美和房地美的乐观看法发表评论。
但今年迄今为止，这两只股票均已下跌约40%，本周普尔特新任命的消息传出后进一步下挫。
在Reddit上一个关于房利美和房地美投资者的论坛上，一些人显得颇为沮丧。
本周普尔特新任命公布后，一则帖子写道：“我不想这么说，但特朗普已经放下了房利美和房地美。”
另一则帖子说：“我后悔大约一年前股价飙升时没有卖出，当时只是想赚个快钱。”
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